一線熱死,三線冷死,哪些才是隱形領漲冠軍?

每天財聞匯2020-03-16 00:42:55


1三四線樓市:專家說的往往打臉!


很多大V、樓市專家,都曾分析過三四線城市的房子含金量這個問題。包括知名地產研究員楊紅旭老師,也曾一度懷疑和不肯定三四線樓市的過熱現象。


2017年我也提醒大家三四線樓市要謹慎再謹慎,非剛需不要輕易碰。似乎很多在一線打工的小伙伴也是認同這個觀點的。


有人要問,不是說三四線樓市沒有人口支撐,沒有大型企業拉動會出現掉價么?既然沒有投資價值,那為什么還有那么多人瘋買呢?


貨幣貶值


中國老太太存一輩子錢沒住上新房子,外國老太太貸款買房享福一生的故事早已家喻戶曉。過去十年,中國老少沒學會炒股、玩期貨,但卻學會了如何通過買房加杠桿套利。


錢不一定死存銀行,也可以存支付寶。大筆錢不一定非要用來炒股和買黃金。從北上廣深無數個流傳下來買房致富的故事已經潤物細無聲的影響到普通尋常老百姓。


買房就是對抗人民幣價值縮水的一個簡單又粗暴方法。


我們說三四線城市以及再往下的城市沒有人口和產業的支撐,購置房產投資從中賺取一筆大差價從此走向人生巔峰有點癡人說夢。


但是并非人人都選擇站在巨人的肩膀上看遠方,他們更愿意相信眼前的事實,這個小城市日新月異,房價也是只漲不跌的,別人都說房價要跌了,其實一直在漲,于是都去搶購商品房。


板塊輪動,城鎮化上演。


春節回家,大家發現沒老家的房子有一個現象,價格高,空置率高,新盤還不好買。小到村里,又發現大大小小的地方都開始拆遷,農村的鄉鎮要大規模拆遷,鼓勵農民進城買房。


大政策引導下,不知不覺城鎮化就在進行著。在小城市給父母輩買一套房子,或者寒門子弟讀了大學之后,確實在大城市工作,奈何大城市的房子傷不起,結婚的對象又要求市里有婚房,只能就當地的城市買,對于未來是回來還是再置換,走走看吧,農村的貧窮和黃土讓人只想進階。



2一線城市房價過高,三線城市賣不出去。


上個月初,國家發改委城市和小城鎮中心原主任李鐵從城市治理角度,分析了房價上漲的地方有以下幾個特點:


特點一:優質資源集中度


比如2008年奧運會,北京的房價大幅度上漲;上海2010年的世博會,上海整個的房價也在上漲;杭州G20峰會,杭州房價的上漲和G20有直接關系。


這些大規模的、集中的對城市的投入,會改變優質資源的分布狀況,使得它更加過度集中,一定會導致房價上漲,因為在這些城市的優質資源具有強烈稀缺性。



特點二:人口流入地區


外來人口占比重高的、總量大的地方一定是房價上漲的地方。盡管房價有上漲的規模和水平不同,但是它上漲的趨勢也會發生變化。


比如說長三角、珠三角、北上廣深是流入人口最多的,深圳大概外來人口和本地人口占4:1,北京占40%,上海不到50%(也40%多),這種人口大量流入意味著地方的經濟活躍、經濟發展水平高、就業機會好,同時大量的中低收入人口存在可以支撐高收入人口的增長,所以房價一定是上漲的。


特點三:整體經濟發展水平高的省會中心城市和地級城市


中國目前的城市等級管理,意味著有更多的行政能力把資源集中到省會城市和地級中心城市。如果它周邊的城市發展水平差距比較大,它會形成吸附效應,會集中到這些城市,帶動房地產市場的發展。


所以,房地產目前面臨“冰火兩重天”的問題。


一方面絕大部分三四線城市房子賣不出去,不存在房價問題,另一方面對一線城市和少數二線城市而言,房價的高企使很大中低收入人口無法承受房價,引起了非常大的社會關注度。


所以,對大部分二三四線城市來說,“去庫存”依然是首要解決的問題。



3炒房者懵了!去一二線還是三四線?


對于中國房地產市場的炒房者,這些人在一二線炒房的那幾年,通過買入房產-宣傳造勢-賣房離場,每年的房價上漲幅度都是在20%以上,真可謂是大手筆。


但是,自從去年第四季度之后,雖然說房價還在小幅上漲,但炒房客發現炒房變得更加困難了。


如今,房地產的走勢也十分令人傻眼:一二線城市的冷凍力度進一步加大,別說炒房了,就連剛需買房、換房都變得非常困難。


三四線城市的房地產市場雖然沒有冷凍,但由于本地人基本上都已經有了住房,所以根本就沒有太多買房子的動力。


至于小縣城,表面上看價格沖高不下,可是外來人口涌入數量比例太小,本地人大多都在農村有自己的宅基地,而且在前些年房價還沒有上漲的時候,都已經買了房子,自然就更沒有什么人愿意去高位接盤了。


事實上,這也是炒房客們最懵圈的地方:表面上看,自己所持有的房產價值都在上升,可就是沒有辦法套現離場。



4樓市分化格局已定!三四線徹底沒戲了?


對于普通人來講,沒用雄厚的資金實力,三四線城市還能考慮嗎?


同樣對于三四線城市,挨著省會城市,挨著國家中心城市,挨著北上廣深,前途就不一樣,所以有一個共識就是,環一線的三四線城市也存在投資價值。


針對一二線樓市的調控政策導致資金溢向三四線,三四線房價上漲,這是這些三四線仍有人搶購房產的邏輯。


最后,三四線城市,漲多漲少不重要,重要的是你能否把這些漲價變現,進而改善自己的生活。如果給你個金磚,一輩子不能花,你也只是心理上得到了滿足,身體卻很疲憊。


如果你有一些非買不可的理由,無論三四線還是縣城,請你盡量選擇地段好,有學校,交通好的房子,即使將來的房價回落,這些房子依然最保值。


在這個時代中,買總比不買好,好的買不起也不知道退而求其次,那么當初你看不起的地方,或許未來有一天你會高攀不起。



5往后3年,這些城市是隱形的領漲冠軍!


兩會上還有一個關鍵數字,啟動新的三年棚改攻堅計劃,2018年開工580萬套。什么地方棚改多,什么地方的城市就會受到支撐。


所以這個有一個奧秘。為什么貧困縣也會出現樓市上漲?


貧困縣人口流出、庫存高企、經濟下滑,但房價還是上漲,原因就是棚改和貨幣化安置。


2016年棚改貨幣化安置消化庫存2.5億平方米,占全年商品房銷售面積15%,2017年棚改戶購房面積估計接近20%。


誰棚改規模大,誰就成為人為制造的天量需求紅利的受益城市。


棚改戶大規模入市,2016到2017年,三四線城市地產越來越火爆,大牌房企加速布局。


綜合統計數據,未來三年,棚改規模大的城市會依次成為領漲的隱形冠軍。


來源:葉檀財經


排名第一的是菏澤,2017年全市棚改量18.2287萬戶,遠超第二、第三名。在前面的文章里,我已經論述過菏澤棚改的刺激作用了。


可以說2017年的棚改,對于菏澤房價是一個歷史拐點。作為山東倒數第一的城市,也會迎來春天。


菏澤,棚改規模占去了山東省規模的1/4,開發商幾乎個個拼個你死我活,殺紅了眼。


要知道,2018年揚言要做到千億的房企不下二十家,這時候就是比動作快慢。如果動作慢了,小型房企青黃不接,踏不準節奏,很可能就會被干掉。


棚改的核心是土地拆遷成本。如果丈量拆遷1000畝土地,僅有400畝用于房屋開發、商品房出售,其余的土地會用于修路、綠化、教育、醫療等相關配套資源,地價水漲船高,一定會分攤到房價上。


菏澤主城區最近兩年的地價拍賣每畝從100萬上漲到200-300萬不等,2017年底,地價翻漲至400萬每畝。這是帶來未來房屋漲價的根本因素。


根據中國房價行情網的數據,2017年全年,菏澤二手房均價從4835元/平米上漲到6098元/平米,全年漲幅26%,假設年初看中一套100平米的房子卻沒有買,年末需要多支付12.63萬元的總房款。


未來兩年,依舊是四五線城市棚改的黃金時代,一線城市的白銀時代。


2016年棚改貨幣化安置比例達到48.5%,比2015年提高18.6%,可以從市場上購房2.5億平方米。


2017年的貨幣化安置比例提升到60%甚至更高,棚改貨幣化安置消化庫存占全年銷售比可能接近20%。


2018到2020年改造各類棚戶區1500萬套。去年600萬套左右,今年還是600萬套左右。


發現沒?政府一只手捂住熱點城市不讓它熱死;一只手捂住落后城市房價冷死。


兩只手把全國房價都盤活,即使縮小城市與地區的房屋價格差距,也是在實現貧富差距的平權運動。


看上去拆房子,最后又漲價讓老百姓買來去,冠冕堂皇、竭澤而漁;但畢竟政府這一招也用心良苦。



6政府工作報告里的三點樓市干貨!


前天的政府工作報告,給2018年樓市吃的定心丸從政策、資金、調控手段上來看劍指——“住房不炒”。但這句話的意思是,房子必須在合適的空間彈性波動,不允許大起大落。


所以2018年,房子要進入合理的良性波動空間。


兩會中,政府對于房產的論述報告:


1、總結2017年,因城施策分類指導,三四線城市商品住宅去庫存取得明顯成效,熱點城市房價漲勢得到控制。


2、展望2018年,更好解決群眾住房問題。啟動新的三年棚改攻堅計劃,今年開工580萬套。加大公租房保障力度,對低收入住房困難家庭要應保盡保,將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員納入保障范圍。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實地方主體責任,繼續實行差別化調控,建立健全長效機制,促進房地產市場平穩健康發展。支持居民自住購房需求,培育住房租賃市場,發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。


話題似乎還是老生常談,沒新意、沒變化。但是我卻發現一個很大問題,就是未來的樓市格局體現在下面三點上:


1、啟動新的三年棚改攻堅計劃,今年開工580萬套。


2018年至2020年,三年開工1500萬套。上一個三年計劃是1800萬套,未來三年的量依然很大,我在《2018春節返鄉置業,樓市這一點是死穴!》篇文章里論述過棚改的影響和作用。


棚改安置對于動遷兩大的城市影響是會比較厲害的,尤其是貨幣補貼拆遷。后面我專門系統的用文章論述棚改影響比較大的幾座冠軍城市。


2、差別化調控是目前,中小城市所采用的調控手段。


不少地方政府為了去庫存補貼契稅,農村戶口買房首套返現金等福利,一旦交易量增大,上漲過快住建部就要叫停了。所以2017年的政策限購限售限貸的政策會延續,如果限售那就麻煩了,很可能你一入場就被套牢。


去長沙買房的合肥的投資客被套牢的十有八九,想撤走沒轍。個人覺得2018年不太適合房屋投資,不能買了,除非你是剛需。


3、支持居民自住購房需求,培育住房租賃市場,發展共有產權住房。


兩會上的這個話,按照目前的利率來看幾乎是對所有人一網打盡。利率上浮10%,剛需買房比去年成本上升了一大截。未來的實際利率難以落實,銀行融資成本加大,銀行必然會上浮房貸利率。


假如基準能夠加息,那首套房貸就不需要上浮了。那基準什么時候會加息?這就取決于CPI什么時候能夠到達2.5%以上了,時間點未知數。


文章觀點僅代表作者觀點,不代表本公眾號立場;文中投資建議僅供參考。

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